Der Verkauf deutscher Immobilien durch im Ausland ansässige Gesellschaften wird zurzeit oft durch die Steuerpraxis der Finanzbehörden erschwert. Das Finanzamt verpflichtet den Käufer häufig, eine pauschale Steuer bis zu 25 % des Kaufpreises zur Sicherung der auf den Kaufpreis entfallenden Einkommenssteuer für Rechnung des Verkäufers einzubehalten und an den Fiskus abzuführen.

Rechtsgrundlage ist § 50a Abs. 7 EStG.

Danach kann das Finanzamt des Verkäufers den Steuereinbehalt des Käufers gemäß § 50a Abs. 7 EStG anordnen, wenn der Veräußerungsgewinn beschränkt steuerpflichtige Einkünfte des Verkäufers darstellt, die nicht bereits anderweitig dem Steuerabzug unterliegen. Das ist häufig der Fall, wenn der Verkäufer seinen Sitz außerhalb Deutschlands unterhält und durch die Veräußerung einer Immobilie in Deutschland beschränkt steuerpflichtige Einkünfte erzielt. Voraussetzung ist zudem, dass die Anordnung des Steuerabzugs zweckmäßig ist, was dann bejaht wird, wenn sich das Vermögen des Verkäufers im Wesentlichen auf das verkaufte Immobilienvermögen in Deutschland beschränkt und die Gefahr besteht, dass die Steuerschuld im Ausland vollstreckt werden müsste.

Der Käufer ist verpflichtet, den festgesetzten Steuerabzug einzubehalten und abzuführen. Verletzt er dieser Pflicht, haftet er persönlich für die Einhaltung und Abführung der Steuer.

Für die Immobilientransaktion kann das zu Schwierigkeiten führen. Denn der Käufer will die Steuer nur dann bezahlen, wenn er sie mit der fälligen Kaufpreisschuld verrechnen kann. Tut er dies ohne entsprechende vertragliche Regelungen im Kaufvertrag, läuft der Käufer Gefahr, dass die Verrechnung unzulässig ist. Insbesondere, wenn die Kaufpreisforderung bereits abgetreten ist, besteht die Gefahr, dass die Zahlung der Steuerschuld an das Finanzamt keine Erfüllungswirkung gegenüber dem Abtretungsempfänger hat und dieser weiterhin den vollen Kaufpreis vom Käufer verlangen kann. Dies wiederum führt zu Problemen, die Immobilie lastenfrei zu erwerben, etwa, wenn der Kaufpreis nicht reicht, um die Finanzierung abzulösen und die Steuern zu entrichten.

Die Vermeidung derartiger Risiken kann nur durch eine entsprechende Vertragsgestaltung erreicht werden.

© Rechtsanwältin Claudia LIPPOLD